BURSA SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLER ODASI

BURSA SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLER ODASI FORUMU
Zaman: 30 Eyl 2014, 13:27

Tüm zamanlar UTC




Yeni başlık gönder Başlığa cevap ver  [ 2 mesaj ] 
Yazar Mesaj
 Mesaj Başlığı: Özel inşaatlarda kat karşılığı uygulaması
Yeni mesajGönderilme zamanı: 22 Eyl 2010, 08:07 
Çevrimdışı
kayıtlı kullanıcı
Kullanıcı avatarı

Kayıt: 05 Tem 2006, 13:56
Mesajlar: 158
Konum: BURSA
ÖZEL İNŞAATLARDA KAT KARŞILIĞI UYGULAMASI

Kat karşılığı inşaat işlerinde uygulamayı, arsa karşılığında daire veya işyeri alınması şeklinde gerçekleşen ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak, arsa üzerine müteahhit tarafından inşa edilecek daire veya işyerlerinden bir kısmının, müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine devredilmesi şeklinde ifade edebiliriz.

Kat karşılığı inşaat işlerinin vergilendirilmesi konusunda uygulama birliği henüz sağlanamamıştır. Bunun nedeni, Yargı organları ile Mali idarenin konu üzerindeki farklı karar ve yaklaşımlarıdır. Danıştay’ın sürekli hale gelmiş kararlarında özetle, kat karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibinin ticari bir muamele gerçekleştirmediği, yalnızca arsasını değerlendirdiği, arsa karşılığı inşa edilen yerlerin bir kısmının müteahhit tarafından arsa sahiplerine verilmesinin ‘’trampa’’ muamelesi olmadığı, arsanın sahiplerince değerlendirilmesi olduğu, dolayısıyla bu tür teslimlerin gelir ve kdv konusuna girmediği ifade edilmiştir. Mali idarenin görüşü ise özetle, kat karşılığı inşaat işlerinin, arsanın belli bir kısmına karşılık, inşa edilen binanın bir kısmının ‘’trampası’’ olarak gelir ve kdv konusuna girdiği yönündedir.

Kat karşılığı uygulamasında yapılan iş, müteahhit (inşaatın yapımını üstlenen…) açısından arsa alımı, arsa sahibi açısından ise daire veya işyerinin elde edilmesine yönelik arsa payı satışıdır. Müteahhit burada arsa karşılığında inşaat işini üstlenen konumundadır. Yaptığı iş bir hizmet faaliyeti değil, daire,işyeri şeklinde mamul elde etmeye yönelik bir üretim faaliyetidir. Müteahhit işin sonunda katlandığı maliyetlerin karşılığı olarak daire veya işyeri sahibi olacaktır. Ortaya çıkan üründen pay alacaktır. Müteahhit açısından yapılan faaliyetin adı, mamul üretim faaliyetidir.

Bu uygulamada müteahhidin işletme türü mamul üretim işletmesidir.Örneğin, 24 dairelik bir inşaatta ,arsa karşılığında 10 daire verecek olan bir müteahhit, 14 daire sahibi olacaktır. Bu 14 daireye sahip olabilmek için 24 dairelik inşaatın maliyetine katlanmıştır. İşte, Arsa sahibine arsasının karşılığı olarak verilen 10 dairenin inşaat maliyeti, müteahhit açısından ‘’ arsa maliyeti’’ dir.

Kat karşılığı inşaat işinde, inşaatın bitiminde müteahhide ait olan daire veya işyerlerine ilişkin arsa payları, arsa sahibinin varlığından çıkmaktadır. İşin bitiminde tarafların daire ve işyeri olarak kendi payları tapuda ayrı ayrı tescil edilecek, bina tapuları çıkarılacaktır.

Bu aşamada müteahhide ait olan daire veya işyerleri, bina olarak arsadan pay alacaklardır. Dolayısıyla, müteahhide ait daire veya işyerlerinin arsa payları, arsa sahibinin varlığından çıkacak, müteahhide devredilecektir. Bu işlemde arsa sahibi açısından hasılat, arsanın karşılığında müteahhitten alınan daire veya işyerlerinin emsal değeri olurken, maliyet ise devredilen arsa paylarının değeridir. Müteahhide devredilen arsa paylarının değeri ile, karşılığında sahip olunan daire veya işyerlerinin değeri arasındaki fark, arsa sahibinin kazancını oluşturacaktır. Bu kazanç, arsa sahibi gerçek kişi ise ve arsa işletmesinde kayıtlı değilse, değer artışı kazancı yönünden Gelir Vergisine konu olabilecektir. Arsa , gerçek kişinin işletmesinde aktifinde kayıtlı ise, ticari kazanç yönünden Gelir Vergisine konu olabilecektir. Şayet arsa, bir tüzel kişinin/şirketin aktifinde kayıtlı ise, bu durumda kazanç Kurumlar Vergisine konu olabilecektir…

Müteahhit açısından ise katlanılan maliyet, arsa sahibine arsasının karşılığı olarak bırakılan daire veya işyerleri dahil, toplam inşaat maliyetidir. Karşılığında elde ettiği ise, kendisine kalan daire veya işyerleridir.

Yukarıdaki örneğimizde, müteahhit 14 daireye sahip olabilmek için, 24 dairenin inşaat maliyetlerine katlanmıştır. Müteahhitin toplam maliyeti 24 dairenin inşaat maliyetidir. Sahip olduğu 14 dairenin satış bedeli ile, 24 dairenin inşaat maliyeti arasındaki olumlu fark müteahhidin kazancı olacaktır. Bu kazanç müteahhit Gelir Vergisi mükellefi ise Gelir Vergisine, kurum ise Kurumlar Vergisine konu olacaktır.

‘’Beyi bir akittir ki onunla bayi, satılan malı müşterinin iltizam ettiği semen mukabilinde müşteriye teslim ve mülkiyeti ona nakleylemek borcunu tahammül eder.’’ (Borçlar Kanunu Md/182)

Beyi hükümleri trampada da tatbik olunur. Şöyle ki trampa edenlerden her biri, itasını taahhüt ettiği şeye nazaran bayi ve kendisine verilmesi taahhüt olunan şeye göre müşteri hükmünde tutulur.’’ (Borçlar Kanunu Md/232)

Kat karşılığı inşaat işlerinde işin bitiminde trampa şeklinde iki ayrı işlem ortaya çıkmaktadır. Birincisi, müteahhit inşa ettiği daire veya işyerlerinden bir kısmını sözleşme gereği arsa sahibine devretmektedir. İkinci işlem ise, arsa sahibi müteahhitten aldığı daire veya işyerlerine karşılık olarak , sahip olduğu arsasından bir kısım arsa payını müteahhide devretmektedir. Her iki işlemin de ayrı ayrı teslim hükmünde olduğu kanaatindeyiz.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu 2.maddede: ‘’ Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir…’’ ‘’.. trampa, iki ayrı teslim hükmündedir’’ hükümleri yer almaktadır. Ayrıca, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu 328.madde hükmüne göre, devir ve trampa satış hükmündedir. İnşaatın bitiminde , sözleşme gereği müteaahhide kalan bağımsız bölümlere ait arsa payları üzerindeki tasarruf hakkı müteaahhidin olacaktır. Müteahhit kendisine kalan bağımsız bölümlere tasarruf edebilmekle aynı zamanda bu bağımsız bölümlerin arsa paylarına da tasarruf etmiş olacaktır. Müteahhit bu bağımsız bölümleri sattığında, sözkonusu arsa payları müteahhidin ekonomik tasarrufunun bir unsuru olacaktır…Müteahhidin bu tasarruf hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda arsa sahibi tarafından kabul edilen, arsa paylarının devrinden gelmektedir. Bu işlemin sonunda arsa sahibinin müteahhide ait bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir hakkı olmadığı gibi, bu bölümlere ait arsa payları üzerinde de herhangi bir tasarruf hakkı kalmamaktadır. Arsa sahibi arsa payı karşılığını nakit olarak değil, fakat, daire veya işyeri elde etme şeklinde ‘’ayni’’ olarak almaktadır. Elde etme şeklinin nakdi veya ayni olmasının vergilendirmeye etkisi olmamalıdır…

Recep Selimoğlu
Yeminli Mali Müşavir
recepselimoglu@mynet.com

_________________
Kaplan BERZEK
S.M.M.M.


Başa Dön
 Profil Özel mesaj gönder  
 
 Mesaj Başlığı: Re: Özel inşaatlarda kat karşılığı uygulaması
Yeni mesajGönderilme zamanı: 22 Eyl 2010, 09:55 
Çevrimdışı
kayıtlı kullanıcı
Kullanıcı avatarı

Kayıt: 17 Nis 2009, 14:46
Mesajlar: 1375
Konum: BURSA
Kat karşılığı inşaat işlerinde, Borçlar Kanunu 182 ve 232 den yola çıkarak bu işlemin trampa olduğu hükmünü çıkarmak ne kadar doğrudur, ben buna katılmıyorum. Zira bahsi geçen 182 ve 232 maddeler, aktin nevi, haklar ve vazifelerin belirlenmesi hususunda beyi ve trampa hükümleri baki olduğundan, kat karşılığı inşaat işlerinin bu maddeler kapsamında trampaya örnek teşkil etmeyeceği kanaatindeyim.

_________________
SAYGILARIMLA
CEMAL KAVALA
S.M.M.M.


Başa Dön
 Profil Özel mesaj gönder  
 
Eskiden itibaren mesajları göster:  Sırala  
Yeni başlık gönder Başlığa cevap ver  [ 2 mesaj ] 

Tüm zamanlar UTC


Kimler çevrimiçi

Bu forumu gezen kullanıcılar: Hiç bir kayıtlı kullanıcı yok ve 1 misafir


Bu foruma yeni başlıklar gönderemezsiniz
Bu forumdaki başlıklara cevap veremezsiniz
Bu forumdaki mesajlarınızı düzenleyemezsiniz
Bu forumdaki mesajlarınızı silemezsiniz
Bu foruma eklentiler gönderemezsiniz

Geçiş yap:  
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group

Türkçe çeviri: phpBB Türkiye